Light Industrial in Berlin: Warum das Segment immer wichtiger wird

Der Berliner Gewerbeimmobilienmarkt wandelt sich und mit ihm rücken neue Assetklassen ins Zentrum. Der Berliner Gewerbe-Pulsschlag 2025 , den die GSG Berlin jedes Jahr gemeinsam mit den Immobilienmarktanalysten von bulwiengesa veröffentlicht, zeigt: Light-Industrial-Flächen gewinnen rasant an Bedeutung.

Was macht Light-Industrial-Immobilien aus?

Zum Segment „Light Industrial“ zählen Gewerbeparks sowie Lager-, Forschungs- oder Produktionsflächen, die häufig durch Büro- oder Serviceeinheiten ergänzt werden. Sie bewegen sich funktional zwischen klassischen Büroflächen und reinen Logistikimmobilien. Insbesondere kleine und mittelgroße Unternehmen (KMU) sowie urbane Produktionsbetriebe profitieren von einer Lage in innerstädtischen oder stadtnahen Gebieten. Gefragt sind vor allem flexible Flächen, die administrative, technische und logistische Anforderungen gleichermaßen erfüllen.

Warum steigt die Bedeutung dieses Segments?

Strukturelle Veränderungen in der Industrie – Stichwort Industrie 4.0 – haben die Anforderungen an gewerbliche Flächen erhöht. Light-Industrial-Objekte punkten mit hoher Anpassungsfähigkeit und Nutzungsvielfalt. Im Gegensatz zu klassischen Logistikimmobilien sind sie häufig zentraler gelegen, oft auf Transformationsflächen ehemaliger Industrieareale. Das macht sie für den urbanen Raum besonders relevant.

Wie entwickelt sich die Neubaupipeline?

Seit Jahren bewegt sich das Neubauvolumen auf überdurchschnittlichem Niveau. Nach einem Rückgang im Jahr 2022 wurden 2023 und 2024 jeweils 40.000 bis 50.000 m² fertiggestellt. Für 2025 zeichnet sich mit mehr als 100.000 m² ein Rekordwert ab, auch 2026 dürfte ähnlich stark ausfallen. Innerhalb der Pipeline dominieren Business- und Gewerbeparks, auf die knapp 60 Prozent der Flächen entfallen.

Wie entwickelte sich das Segment 2024?

Trotz konjunktureller Unsicherheiten blieb die Nachfrage stabil. Mit über 80.000 m² lag der Flächenumsatz 2024 deutlich über dem Durchschnitt. Neben vielen kleineren Vermietungen trugen auch größere Abschlüsse ab 5.000 m² zur Dynamik bei. In einigen Lagen bremste die Knappheit geeigneter Objekte jedoch die Marktaktivität.

Wo sind die regionalen Schwerpunkte?

Zwischen 2019 und 2024 entfielen rund 37 Prozent des Flächenumsatzes auf Treptow-Köpenick, gefolgt von Reinickendorf (17 Prozent), Lichtenberg, Spandau und Tempelhof-Schöneberg. Besonders Gewerbeparks haben sich in den zurückliegenden Jahren als stabiles Fundament des Marktes erwiesen.

Welche Rolle spielt die GSG Berlin?

Als größter privater Büro- und Gewerbeflächenvermieter Berlins mit fast 1 Mio. m² Flächen erleben wir die Entwicklungen am Markt unmittelbar. Die zunehmende Nachfrage nach flexiblen, stadtnahen Flächen zeigt deutlich: Light Industrial wird auch in den kommenden Jahren ein zentraler Bestandteil des Berliner Gewerbeimmobilienmarkts bleiben.