Leerstehende Büros neu denken: Warum soziale Nutzungen ein Comeback erleben

Der Büroflächenleerstand wird vielerorts weiter ansteigen: Der Wandel des Büromarkts eröffnet entsprechende Umnutzungsmöglichkeiten. Dabei stehen erstaunlich oft Nutzungen im Fokus, die eine soziale Komponente mitbringen – neben unterschiedlichen Wohnformen beispielsweise Schulen oder Pflegeeinrichtungen.

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Warum gewinnen gerade soziale Nutzungsformen für bisherige Büros an Bedeutung?

Ein Grund: Neben den baulichen Voraussetzungen ist unter anderem die langfristige Vermietbarkeit entscheidend. Und viele soziale Einrichtungen brauchen für ihre Standortplanung langfristig Sicherheit – die Mietverträge haben häufig Laufzeiten von 15 oder 20 Jahren sowie darüber hinaus Verlängerungsoptionen. Für die Eigentümer der Immobilie und die finanzierenden Banken bedeutet das ebenfalls ein hohes Maß an Planungssicherheit. Ein verlässlicher Cashflow kann dabei wichtiger sein als die Höhe der Miete.

Welche Chancen bietet die Nachnutzung von Büros für die Stadtquartiere?

Auch aus Sicht der Stadtentwicklung sind die genannten Folgenutzungen attraktiv. Denn Quartiere werden lebendiger, wenn sie nicht allein als Bürostandort fungieren, sondern Wohnen, Bildung, Gesundheit etc. hinzukommen. Gemischt genutzte Quartiere bieten kurze Wege und eine höhere Aufenthaltsqualität. Vor diesem Hintergrund stoßen soziale Nutzungen vielerorts auf politische Unterstützung: Die Genehmigungsbehörden begleiten entsprechende Projekte häufig konstruktiv, weil sie einen Mehrwert für die Stadt bieten. Ein aktuelles Beispiel liefert Dortmund: Dort soll ein Bürogebäude aus den 1970er-Jahren zu rund 200 Wohnungen umgebaut werden. Das Vorhaben wird im Rahmen des Bauturbos von der Stadt unterstützt.

Kehren die Nutzungen an ihre ursprünglichen Standorte zurück?

Ohnehin gilt: Viele der genannten Nutzungen waren traditionell in den Innenstädten angesiedelt, zudem war dort das Prinzip der Nutzungsmischung früher ein verbreitetes. Es war die Stadtentwicklung selbst, die lange Jahrzehnte die Nutzungen entflochten hat – aus nachvollziehbaren Gründen, denn die teils ungeplante Mischung brachte auch Nutzungen zusammen, die sich nicht vertrugen, Stichwort Emissionen. Erst der Wandel von der Industrie- zur Dienstleistungsgesellschaft erlaubte das Comeback der Nutzungsmischung.

Welche Rolle spielt die GSG Berlin für die Stadtentwicklung?

Als bedeutender privater Vermieter von Gewerbeflächen in der Hauptstadt gestaltet die GSG Berlin den Wandel mit und begrüßt ausdrücklich die soziale Nutzung auf ihren Flächen. Indikatoren dafür sind neue Vermietungen an die Montessori Stiftung, die mit einer Oberstufe in unsere Kreuzberger Glaser-Höfe ziehen wird, sowie an die die gfp Gesellschaft für Pflege- und Sozialberufe für Ausbildungsräume, in denen künftige Erzieherinnen und Erzieher eine neue Lernumgebung finden. Hinzu kommen unterschiedliche Wohnformen aus dem Short Stay und Long Stay-Segment, für die entweder bereits ausgebaut wird oder aber Gespräche über die Nachnutzung von Büros stattfinden. Die GSG Berlin verfolgt schon lange einen Campus-Gedanken: Die oftmals historischen Areale boten sich früh für eine gewerbliche Mischung an – Büro, Lager, Logistik, Handel, Light Industrial, Sportclubs, Handwerk, Gastronomie. Nun wird die Mischung an geeigneten Standorten nochmals erweitert.