Gewerbliches Wohnen – Umnutzung von Gewerbemietflächen als Beitrag zur Lösung der Wohnungsknappheit?

Wohnen auf Zeit, z. B. in einem möblierten Mikroapartment, ist längst in allen Großstädten Deutschlands möglich. Je nach Ort und Lage werden an einigen Standorten sogar mehr gewerbliche Wohnungen in Form von möblierten Wohnungen auf Zeit inseriert als konventionelle Wohnungen. Im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg beispielsweise liegt die Quote teilweise bei 70 Prozent.

Dennoch fehlt bekanntermaßen Wohnraum. Neben der klassischen Mietwohnung werden daher derzeit zahlreiche alternative Nutzungsformen diskutiert, insbesondere auch die Umnutzung von Gewerbemietflächen zu Wohnzwecken. In diesem Zusammenhang steht auch der sog. „Bau-Turbo“.

Die Frage lautet daher, wie kann gewerbliches Wohnen den klassischen Wohnungsmarkt ergänzen.

Was ist überhaupt „Gewerbliches Wohnen“?

Das „Gewerbliche Wohnen“ ist kein gesetzlich definierter Begriff. Die zwei Hauptformen des gewerblichen Wohnens sind

• die gewerbliche Nutzung von Wohnraum (bspw. ein Homeoffice-Arbeitsplatz), sowie
• das Wohnen in einer zu Wohnraum umgenutzten Gewerbemietfläche (bspw. klassische gewerbliche Vermietung, die sich durch eine geschäftsmäßige Organisation auszeichnet und primär auf Kurzzeitbasis erfolgt, oder sog. Serviced-Apartments, eher konzipiert für Langzeitaufenthalte).

Dabei ist zunächst zu unterscheiden, dass bei der gewerblichen Nutzung einer Wohnung die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist, wohingegen bei der Umnutzung von Gewerbemietflächen in Wohnraum eine behördliche Genehmigung erforderlich ist und zudem baurechtliche Vorschriften zu beachten sind.

Beim Gewerblichen Wohnen ist weiterhin zu beachten, dass in reinen Gewerbegebieten ein Wohnen nicht zulässig ist und eine Nutzung eine Befreiung bzw. die Klassifizierung als Sondergebiet erfordert.

Wer könnte von alternativen Wohnformen profitieren?

Wohnraum wird dringend benötigt, die Nachfrage nimmt seit Jahren zu. In Deutschland leben aktuell rund 83,6 Millionen Menschen – so viele wie noch nie. 2024 wuchs die Bevölkerung um 0,1 Prozent (121.000 Personen), hauptsächlich wegen eines Wanderungsüberschusses und des demografischen Wandels, so das Statistische Bundesamt. Besonders die Gruppe der 18- bis 39-Jährigen zieht es in die Metropolen. Sie sucht flexible, zentral gelegene und meist kleinere Wohnformen. Vorübergehender Wohnbedarf besteht auch vermehrt bei mobilen Berufstätigen in urbanen Lagen. Und auch Senioren, die allein leben, fragen vermehrt kleine, barrierearme Wohnungen mit Service nach.

Gewerbliches Wohnen kann außerdem eine Zielgruppe bedienen, die oftmals in Bewerbungsverfahren ausgeschlossen wird: Menschen mit befristetem Aufenthaltsstatus, ohne Schufa und mit kurzfristigem Wohnbedarf – etwa internationale Studierende, Fach- oder Pflegekräfte – haben kaum Zugang zum regulären Mietmarkt.

Wenn der Mietmarkt durch Umnutzung von Gewerbeflächen ergänzt werden kann und mehr Menschen zumindest übergangsweise eine sichere Unterkunft erhalten, sollte dies schnellstmöglich umgesetzt werden.

Wann ist die Umnutzung von Gewerbemietflächen in Wohnraum sinnvoll und welche Anforderungen werden daran gestellt?

Entsteht neuer, ergänzender Wohnraum, möglicherweise auch dort, wo klassisches Wohnen gar nicht möglich wäre? Die Umnutzung leerstehender Büroflächen in klassischen Wohnraum klingt naheliegend, ist in der Praxis jedoch aufgrund regulatorischer Vorgaben schwierig und aufgrund hoher Kosten oftmals unwirtschaftlich. Technische Anforderungen wie Brandschutz, Barrierefreiheit, Schallschutz, Gebäudetiefe und eine eigenständige Erschließung jeder Wohneinheit machen die Umbauten komplex und kostenintensiv. Es müssen beispielsweise neue Stränge durch das Gebäude gezogen werden, da jede Wohneinheit über ein eigenes Bad verfügen muss.

Hinzu kommen die langwierigen Verfahrenskosten: In reinen Gewerbegebieten sind Wohnnutzungen planungsrechtlich oft ausgeschlossen. Wenn eine nachträgliche Bebauungsplanänderung vorgenommen werden soll, kann dies erfahrungsgemäß mehrere Monate oder sogar Jahre dauern.

Eine Chance innerhalb dieses Dschungels an Voraussetzungen und Anforderungen bietet das gewerbliche Wohnen. Angesichts der genannten Hürden stellt gewerbliches Wohnen – etwa in Form von Mikro- oder Serviced-Apartments – in vielen Fällen eine realistische und kurzfristig umsetzbare Alternative dar. Denn: Durch die weiterhin gewerbliche Nutzung gelten weniger Vorschriften und die hohen Kosten können durch erhöhte Quadratmeterpreise ausgeglichen werden, denn Serviced-Apartments sind kein Wohnraum i.S.d. Mietrechts. Es muss lediglich eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung beantragt werden. So kann kurzfristig zusätzlicher neuer Wohnraum auf Gewerbemietflächen geschaffen werden, ohne dass zuvor regulär genutzter Wohnraum dafür weichen muss.

Vorsicht ist jedoch insoweit geboten, als beim gewerblichen Wohnen das in Berlin geltende Zweckentfremdungsverbot zu beachten ist. Danach ist die gewerbliche Nutzung von Wohnraum genehmigungspflichtig, bevor eine für die gewerbliche Nutzung zugelassene Immobilie zum gewerblichen Wohnen genutzt werden darf. Auch entfällt das Mietpreisrecht nicht automatisch, sondern gilt, sobald faktisch dauerhaft gewohnt wird.

Welche Lösungsansätze verfolgt die GSG?

Auch wir von der GSG arbeiten trotz unseres Kerngeschäfts als größter privater Anbieter von Büro- und Gewerbemietflächen mit fast einer Million Quadratmetern in Berlin daran, Flächen für gewerbliches Wohnen zu erschließen. Damit möchten auch wir dem Problem des Wohnraummangels entgegenwirken. Denn es ist längst bewiesen: Der angespannte Wohnungsmarkt hat sich inzwischen auch zu einem Nachteil des Wirtschaftsstandorts Berlin entwickelt. Neu gewonnene Fachkräfte und Mitarbeiter entscheiden sich im Zweifel gegen den Standort Berlin, wenn man in der Stadt zwar arbeiten, aber nicht wohnen kann.

Daher realisieren wir aktuell im Stadtteil Kreuzberg ein Projekt mit über 100 neuen Wohneinheiten. In einem ehemaligen Büroaltbau sollen möglichst viele möblierte Serviced-Apartments im Commercial-Living-Format entstehen. Weitere Projekte sind geplant.

Auch sehen wir Potenzial, die Standorte unserer Höfe für unsere Mieter noch attraktiver zu machen, durch die Möglichkeit, ihren Mitarbeitern passende Werkswohnungen auf unseren Höfen zur Verfügung zu stellen.

Positive Impulse erhoffen wir uns bei unseren Vorhaben insbesondere durch den jüngst beschlossenen „Bau-Turbo“ und das Berliner „Schneller-Bauen-Gesetzes“, mit Fokus auf eine Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren zur Schaffung von neuem Wohnraum in kürzerer Zeit. Wir prüfen intensiv die Möglichkeiten der versprochenen Beschleunigungseffekte des „Bau-Turbo“, im Hinblick auf eine schnelle Ermöglichung von Nutzungsänderungen von Gebäuden zu Wohnzwecken. Für uns interessant sind hierbei zudem die neuen Möglichkeiten, Flächen in bisher gewerblich geprägten Gebieten für Wohnen zu aktivieren.

Wie viel Potenzial steckt denn nun in Mikroapartments?

Mikroapartments und das gewerbliche Wohnen insgesamt bieten Potenzial. Entsprechende Auslastungen solcher Nutzungsformen werden auch seitens von Bulwiengesa bestätigt. Angesichts des Mangels an klassischem Wohnraum können solche Angebote gezielt dort entlasten, wo herkömmliche Lösungen fehlen.

Die GSG ist bestrebt mit der Umnutzung von Gewerbemietflächen ihren Beitrag zur Lösung der Wohnungsknappheit zu leisten.