Der Berliner Gewerbeimmobilienmarkt zeigt sich auch in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit als krisenfest und robust. Die Ergebnisse des fünften Berliner Gewerbe-Pulsschlags, vorgestellt von der GSG Berlin in Zusammenarbeit mit bulwiengesa und Savills, verdeutlichen die aktuelle Lage auf dem Berliner Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt. Trotz einiger Herausforderungen gibt es positive Anzeichen und eine solide Basis für die Zukunft.
Der Berliner Gewerbeimmobilienmarkt trotzt den Krisen: Ein Blick auf den 5. Berliner Gewerbe-Pulsschlag 2023

Moderater Anstieg der Spitzenmieten
In den ersten sechs Monaten dieses Jahres betrug die Vermietungsleistung auf dem Berliner Gewerbeimmobilienmarkt 266.000 Quadratmeter, was im Vergleich zum zehnjährigen Durchschnitt von 354.000 Quadratmetern einen deutlichen Rückgang darstellt. Dies ist größtenteils auf die hohe Anzahl an im Vorjahr fertiggestellten Büroflächen (528.000 Quadratmeter) und eine verhaltene Nachfrage zurückzuführen. Die Spitzenmieten in zentralen Lagen sind jedoch moderat angestiegen, und der Leerstand liegt derzeit bei 4,3 Prozent, was etwa 900.000 Quadratmetern entspricht. Zum Vergleich: Ende 2022 lag der Leerstand bei 3,7 Prozent. Obwohl der Büroflächenumsatz unterdurchschnittlich ist, halten die Fundamentaldaten des Marktes nach wie vor ein solides Niveau.

Zitate von Branchenexperten
Thomas Ostermann, Geschäftsführer bei der GSG Berlin, betont: „Der Puls ist deutlich fühlbar und das Herz der Wirtschaft schlägt. An Normalität ist auf dem Gewerbeimmobilienmarkt dennoch nicht zu denken. Unsicherheit und Zurückhaltung prägen aktuell das Marktgeschehen. Der Ausblick stimmt jedoch positiv. Die Zahl der Bürobeschäftigten steigt und die Berliner Wirtschaft zeigt sich resilient. In Zukunft geht es vor allem darum, den vorhandenen Gebäudebestand klimaneutral zu gestalten und an die neue Arbeitswelt anzupassen. Wir sind überzeugt, dass die Berliner Wirtschaft aus dieser herausfordernden Zeit gestärkt hervorgeht.“
Sven Carstensen, Vorstand der bulwiengesa, ergänzt: „Zwar blieben auch hier großvolumige Abschlüsse in diesem Jahr aus, jedoch lässt sich ein deutlicher Anstieg der Vermietungsanzahl im kleinteiligen Bereich registrieren. Es bleibt spannend, ob die hohe Aktivität für ein Revival des vergangenen Booms sorgen wird.“
Das GSG-Portfolio und die Mieten
Das GSG-Portfolio verzeichnet ebenfalls einen leichten Anstieg der Leerstandsrate, wobei rund 40 Prozent des Leerstands einer umfassenden Modernisierung unterzogen werden. Die Mieten im GSG-Portfolio liegen deutlich unter den Marktmieten in den Berliner Bezirken. Beispielsweise beträgt die Spitzenmiete bei Neuvermietungen in Friedrichshain-Kreuzberg 27,10 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Mitte mit 19,90 Euro und Charlottenburg-Wilmersdorf mit 18 Euro pro Quadratmeter. Die günstigsten Neuvertragsmieten sind in Tempelhof-Schöneberg mit 7,20 Euro pro Quadratmeter zu finden. Oliver Schlink, Geschäftsführer bei der GSG Berlin, betont: „Auch weiterhin wollen wir vor allem dem Berliner Mittelstand adäquate Flächen zu angemessenen Preisen zur Verfügung stellen.“
Nachhaltigkeit und ESG in der Immobilienbranche
Die Bedeutung von Nachhaltigkeit und ESG (Environmental, Social, Governance) in der Immobilienbranche wächst stetig. Oliver Schlink erklärt: „Unser Ziel ist es, den CO2-Ausstoß in unserem Bestand bis 2030 um 32 Prozent gegenüber dem Referenzjahr 2019 zu reduzieren. Bestandssanierungen sind essenziell zur Erfüllung der Klimaziele.“ Dabei zeigt sich, dass ältere Bürogebäude niedrigere Betriebskosten pro Quadratmeter aufweisen, jedoch auch einen höheren Flächenverbrauch haben. „Um ältere Bestandsgebäude für moderne Arbeitswelten anzupassen, verfolgen wir bei unseren zum Teil mehr als einhundert Jahre alten Gebäuden einen Ansatz, den wir ‚New-Work-Retro-Fit‘ nennen“, so Schlink.
Ausblick auf die Mietentwicklung
Trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten und steigender Baukosten setzt sich der Anstieg der Mietpreise in den Innenstadtbereichen fort. Die Spitzenmiete in der City stieg moderat von 43,50 Euro Ende 2022 auf aktuell 44 Euro pro Quadratmeter. Berlin liegt damit nur knapp hinter Frankfurt/Main und München mit 45 Euro pro Quadratmeter. Die Durchschnittsmiete in der City stieg ebenfalls leicht von 31,80 Euro auf 31,90 Euro. Bis 2025 werden Durchschnittsmieten von rund 32,80 Euro erwartet.

Steigender Leerstand aufgrund hoher Fertigstellungszahlen
Für 2023 wird mit einem Fertigstellungsvolumen von rund 600.000 Quadratmetern gerechnet, wovon etwa die Hälfte bereits vorvermietet ist. Dieser Trend setzt sich fort. Im Vergleich dazu wurden im Jahr 2022 etwa 528.000 Quadratmeter neue Büroflächen fertiggestellt, im Rekordjahr 2021 waren es 626.000 Quadratmeter. Diese überdurchschnittlichen Fertigstellungszahlen führen in Verbindung mit der durchschnittlichen Nachfragesituation zu einem Anstieg der vakanten Flächen auf 900.000 Quadratmeter, was einer Leerstandsquote von rund 4,3 Prozent entspricht. In den kommenden Jahren wird erwartet, dass diese Quote in Richtung 5,5 Prozent steigen wird, wobei der Leerstand vor allem auf Objekte in weniger attraktiven Lagen und mit niedrigerer Objektqualität konzentriert sein wird.
Steigende Bürobeschäftigtenzahl
Die Anzahl der Bürobeschäftigten in Berlin ist weiterhin im Aufwärtstrend. Bis Ende 2022 waren rund 858.000 Menschen in Berliner Büros beschäftigt, was einem Plus von 12,3 Prozent im Vergleich zu 2017 entspricht. Holger Michaelis, Head of Business Development Berlin bei Savills, prognostiziert: „Der Trend wird sich weiter fortsetzen. Zum Ende des Jahres rechnen wir bereits mit rund 878.000 Bürobeschäftigten, bis 2025 werden es voraussichtlich rund 900.000 sein. Der Berliner Büromarkt ist und bleibt stabil. Allerdings werden die Faktoren Lage, Ausstattung und ESG-Kriterien eine neue Dimension bei der Entscheidung für die Anmietung von Büroflächen erreichen.“
Insgesamt zeigt der Berliner Gewerbeimmobilienmarkt eine bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit und Anpassungsfähigkeit an die sich verändernden Marktbedingungen. Trotz einiger Herausforderungen bleibt die Zukunft optimistisch, da die Berliner Wirtschaft weiterwächst und die Nachfrage nach Büroflächen bestehen bleibt.
Download Berliner Gewerbe-Pulsschlag 2023
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