5. Berliner Gewerbe-Pulsschlag 2023:
Berliner Gewerbeimmobilienmarkt zeigt sich krisenfest und robust
- Spitzenmieten steigen moderat
- Büroflächenleerstand steigt leicht
- Büroflächenumsatz unterdurchschnittlich
- Fundamentaldaten dennoch auf solidem Niveau
Die aktuellen Krisen haben ihre Spuren auf dem Berliner Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt hinterlassen: Mit einer Vermietungsleistung von 266.000 Quadratmetern verlief die erste Jahreshälfte sehr zurückhaltend. Der Büroflächenumsatz liegt damit rund ein Drittel unter dem zehnjährigen Halbjahreswert von 354.000 Quadratmetern. Gleichzeitig stieg die Spitzenmiete in zentralen Lagen moderat. Die hohen Fertigstellungzahlen des Vorjahres (528.000 Quadratmeter neue Bürofläche) verbunden mit einer geringen Flächennachfrage sorgten dafür, dass der Leerstand mittlerweile bei einer marktverträglichen Fluktuationsrate von 4,3 Prozent liegt – das entspricht rund 900.000 Quadratmetern. Ende 2022 waren es 3,7 Prozent. Die Fundamentaldaten bewegen sich dennoch auf einem soliden Niveau. Das sind zentrale Ergebnisse des fünften Berliner Gewerbe-Pulsschlags, den die GSG Berlin, bedeutendster privater Büro- und Gewerbeflächenvermieter Berlins, heute in Zusammenarbeit mit bulwiengesa und Savills vorgelegt hat.
„Der Puls ist deutlich fühlbar und das Herz der Wirtschaft schlägt. An Normalität ist auf dem Gewerbeimmobilienmarkt dennoch nicht zu denken. Unsicherheit und Zurückhaltung prägen aktuell das Marktgeschehen. Der Ausblick stimmt jedoch positiv. Die Zahl der Bürobeschäftigten steigt und die Berliner Wirtschaft zeigt sich resilient. In Zukunft geht es vor allem darum, den vorhandenen Gebäudebestand klimaneutral zu gestalten und an die neue Arbeitswelt anzupassen. Wir sind überzeugt, dass die Berliner Wirtschaft aus dieser herausfordernden Zeit gestärkt hervorgeht“, sagt Thomas Ostermann, Geschäftsführer bei der GSG Berlin.
„Zwar blieben auch hier großvolumige Abschlüsse in diesem Jahr aus, jedoch lässt sich ein deutlicher Anstieg der Vermietungsanzahl im kleinteiligen Bereich registrieren. Es bleibt spannend, ob die hohe Aktivität für ein Revival des vergangenen Booms sorgen wird“, ergänzt Sven Carstensen, Vorstand der bulwiengesa.
Flächenangebot der GSG wächst
Ähnlich wie auf dem Berliner Gesamtmarkt verhält es sich beim GSG-Portfolio. Die Leerstandsrate der GSG Berlin verzeichnete einen leichten Anstieg, bleibt aber insgesamt weiterhin gering. Rund 40 Prozent des derzeitigen Leerstands werden einem umfangreichen Refurbishment unterzogen. Im GSG-Portfolio liegen die Mieten weit unterhalb der Marktmieten in den Berliner Bezirken. Die Spitzenmiete beträgt bei Neuvermietungen 27,10 Euro pro Quadratmeter in Friedrichshain-Kreuzberg, danach folgen Mitte mit 19,90 Euro und Charlottenburg-Wilmersdorf mit 18 Euro pro Quadratmeter. Die günstigsten Neuvertragsmieten sind in Tempelhof-Schöneberg mit 7,20 Euro pro Quadratmeter zu finden. „Mit unseren Neubauten Adil & Berta sind hochwertige Neubauflächen in diesem Jahr fertiggestellt worden. Dies spiegelt sich in der Neuvertragsmiete, die jedoch dennoch weit unter der Spitzenmiete in der City liegt. Auch weiterhin wollen wir vor allem dem Berliner Mittelstand adäquate Flächen zu angemessenen Preisen zur Verfügung stellen“, sagt Oliver Schlink, Geschäftsführer bei der GSG Berlin.
Alle Kraft auf den Bestand
Die Bedeutung der Themen Nachhaltigkeit und ESG in der Immobilienbranche wächst kontinuierlich. „Was als Trend begann, hat sich in den vergangenen Jahren zu einer dringenden Notwendigkeit entwickelt. Unser Ziel ist es, den CO2-Ausstoß in unserem Bestand bis 2030 um 32 Prozent gegenüber dem Referenzjahr 2019 zu reduzieren. Bestandssanierungen sind essenziell zur Erfüllung der Klimaziele“, so Schlink. Ein Blick auf die Betriebskosten zeigt: Es muss nicht immer Neubau sein. In älteren Bürogebäuden sind die Betriebskosten pro Quadratmeter knapp 30 Prozent niedriger als in neueren Gebäuden. Allerdings ist der Flächenverbrauch in älteren Bürogebäuden rund 40 Prozent höher aufgrund großzügigerer Raumstrukturen. Die Betriebskosten pro Mitarbeiter bewegen sich daher nahezu auf einem Level. „Um ältere Bestandsgebäude für moderne Arbeitswelten anzupassen, verfolgen wir bei unseren zum Teil mehr als einhundert Jahre alten Gebäuden einen Ansatz, den wir ‚New-Work-Retro-Fit‘ nennen. Die Weiterentwicklung von Bestandsobjekten nimmt in Zukunft eine immer größere Rolle ein“, so Schlink.
Spitzenmieten steigen moderat
Trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten treiben Inflation, steigende Baukosten und die Nachfrage nach zentralen Lagen das Mietniveau in den Innenstadtbereichen weiter an. Die Spitzenmiete in der City – sprich Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg – stieg moderat von 43,50 Euro Ende 2022 auf aktuell 44 Euro pro Quadratmeter. Berlin liegt damit nur knapp hinter Frankfurt/Main und München mit 45 Euro pro Quadratmeter. Der leichte Anstieg wird sich fortsetzen auf voraussichtlich 45 Euro pro Quadratmeter bis 2025. Die Durchschnittsmiete in der City stieg weniger stark von 31,80 Euro auf 31,90 Euro. Bis 2025 werden Durchschnittsmieten von rund 32,80 Euro erwartet. In zentralen Lagen sorgt der Nachfragetrend für weiter steigende Büromieten, während in dezentralen Lagen deutliche Einschnitte möglich sind.
Hohes Fertigstellungsvolumen sorgt für steigenden Leerstand
Für 2023 wird mit einem Fertigstellungsvolumen von rund 600.000 Quadratmetern gerechnet, von denen rund 50 Prozent bereits vorvermietet sind. Damit setzt sich der Trend fort. Zum Vergleich: Im Jahr 2022 wurden etwa 528.000 Quadratmeter neue Büroflächen fertiggestellt, im Rekordjahr 2021 waren es 626.000 Quadratmeter.
Die überdurchschnittlichen Fertigstellungszahlen sorgen in Verbindung mit der durchschnittlichen Nachfragesituation für einen Anstieg der vakanten Flächen auf 900.000 Quadratmeter, was einer Leerstandsquote von rund 4,3 Prozent entspricht. Für die kommenden Jahre wird sich diese Quote in Richtung 5,5 Prozent bewegen. Der Leerstand wird sich jedoch vorrangig auf Objekte in weniger attraktiven Lagen und mit niedriger Objektqualität konzentrieren.
Bürobeschäftigtenzahl steigt weiter
Bis Ende 2022 waren rund 858.000 Menschen in Berliner Büros beschäftigt. Ein deutliches Plus im Vergleich zum Vorjahr mit rund 835.000 Bürobeschäftigten zum selben Zeitpunkt. Im langfristigen Trend entspricht dies einem Plus von 12,3 Prozent im Vergleich zu 2017. Das dynamische Wachstum hat durch die Corona-Pandemie nur einen kurzfristigen Dämpfer erhalten. Verantwortlich für die steigende Anzahl der Bürobeschäftigten sind die Dienstleistungsbranche sowie das TMT-Segment. Diese Branchen vereinen den größten Anteil an Bürobeschäftigten zusammen mit der öffentlichen Hand.
„Der Trend wird sich weiter fortsetzen. Zum Ende des Jahres rechnen wir bereits mit rund 878.000 Bürobeschäftigten, bis 2025 werden es voraussichtlich rund 900.000 sein. Der Berliner Büromarkt ist und bleibt stabil. Allerdings werden die Faktoren Lage, Ausstattung und ESG-Kriterien eine neue Dimension bei der Entscheidung für die Anmietung von Büroflächen erreichen“, sagt Holger Michaelis, Head of Business Development Berlin bei Savills.
Den 5. Berliner Gewerbe-Pulsschlag finden Sie im Anhang oder als Download unter folgendem Link:
