Bei der fundierten Beschäftigung mit dem Berliner Gewerbemarkt haben die Experten spannende Erkenntnisse zu Tage befördert: Denn neben dem reinen Wachstum ist es auch der Wandel der Berliner Wirtschaft, der zu der beobachteten hohen Nachfrage in den innerstädtischen urbanen Quartieren führt. „Der Schritt vom Unternehmenstypus Tüftler oder Druckerei zum Unternehmenstypus digitales Start-up hat binnen fünf Jahren zu einem Sprung der durchschnittlichen Gewerbemiete bei Neuvermietungen im GSG-Bestand um 10,00 Euro pro Quadratmeter in Friedrichshain-Kreuzberg geführt“, heißt es dazu im Gewerbe-Pulsschlag. Im selben Zeitraum stiegen in Lichtenberg die Neuvermietungs-Mieten im GSG-Bestand nur um rund 1 % pro Jahr – weniger als die Inflation. Ausschlaggebend für die starke Entwicklung der Mieten an den innerstädtischen GSG-Standorten wie Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg oder Pankow ist der Wandel in der Nutzung der Gewerbeflächen und der starke Anstieg der Bürobeschäftigten im Zentrum der Stadt, denn in den vergangenen fünf Jahren kamen überwiegend in der Innenstadt rund 110.000 Beschäftigte neu hinzu – vor allem aus dem Bereich der Digitalunternehmen, die in den letzten fünf Jahren durchschnittlich 25,8 % des jährlichen Gewerbeflächenumsatzes verantwortet haben. „Die Start-ups mit 9 % Nachfrage hinzugenommen, wird mehr als jeder dritte Quadratmeter Gewerbe vom neuen Gewerbetypus Digitalunternehmen nachgefragt“, ergänzt Blecke. „Und diese Unternehmen“, so der Geschäftsführer weiter, „wollen nach Mitte oder nach Friedrichshain-Kreuzberg, wo sich Wohnen und Arbeiten aus ihrer Sicht zeitgemäß kombinieren lässt.“
Als Antwort auf diesen Wandel entwickelt die GSG Berlin ihre Immobilien zu hybriden „FlexSpaces“ weiter, die für alle gewerblichen Nutzungen geeignet sind. Ein weiterer Ausdruck der nachgefragten Flexibilität sind die „Flexiblen Workspaces“, wie sie auch die GSG Berlin zunehmend einrichtet.
Eine weitere Erkenntnis des Gewerbe-Pulsschlags ist, dass die GSG Berlin als großer Vermieter durchaus preisstabilisierend auf den Markt wirkt. „Flächendeckend liegen die Mieten der GSG Berlin unter den marktüblichen Neubaumieten. In Reinickendorf etwa verlangen wir als GSG Berlin bei Neuvermietung durchschnittlich 6,00 Euro Miete je Quadratmeter, auf dem Markt sind 12,50 Euro üblich. In Mitte beträgt die marktübliche Neubaumiete durchschnittlich 26,50 Euro je Quadratmeter, wir begnügen uns bei Neuvermietungen im Bestand mit durchschnittlich 13,20 Euro und in Neukölln beträgt die durchschnittliche GSG-Miete bei Neuvermietung mit 6,90 Euro ebenfalls weniger als die Hälfte der durchschnittlichen Neuvermietungs-Marktmiete von 15,00 Euro“, erklärt der kaufmännische Geschäftsführer (CFO) der GSG Berlin, Oliver Schlink, im Detail.
Die Studie beweist auch, dass trotz der hohen Nachfrage bei Vermietern wie der GSG Berlin noch günstiger Gewerberaum zu bekommen ist – allerdings überwiegend außerhalb des S-Bahn-Rings. Dafür stehen aber etwa in Marzahn-Hellersdorf Flächen ab 4 Euro je Quadratmeter zur Verfügung. Zudem rechnen die Autoren des Gewerbe-Pulsschlags damit, dass sich angesichts von rund 1,5 Millionen Quadratmetern neugebauter Bürofläche zwischen 2019 und 2021 der Büroleerstand nur minimal erholt und im Modell von heute 1,5 % auf 1,6 % in 2021 ansteigt. Bei den Mietpreisen sehen die Immobilienanalysten eine anhaltende, allerdings verlangsamte Zunahme. „Bleibt die wirtschaftliche Dynamik Berlins weiterhin so hoch, werden auch die Preise weiter steigen“, fasst Schulten zusammen. Und Blecke ergänzt: „Uns ist die nachhaltige und partnerschaftliche Mieter-Vermieter-Beziehung in unseren Gewerbehöfen wichtiger als die schnelle Erzielung von Spitzenmieten. Eine pauschale Einführung einer Mietpreisobergrenze würde der Vielfalt der Gewerbeflächen und -nutzungen nicht gerecht werden. Der individuelle Verhandlungsspielraum für Verträge würde verloren gehen und man wäre als Vermieter „gezwungen“, stets zur dann vorgegebenen Obergrenze zu vermieten. Das hätte unerwünschte Folgen für alle Beteiligten.“
Über den Gewerbe-Pulsschlag
Für den Gewerbe-Pulsschlag haben die Experten der GSG Berlin, bulwiengesa und Savills den Berliner Gewerbeflächenmarkt analysiert und mit dem Bestand der GSG Berlin verglichen, der eine Million Quadratmeter Mietfläche in fast 50 Objekten umfasst. Herausgekommen ist ein umfassender, aktueller und bezirksgenauer Atlas, der den Gewerbepuls misst und die weitere Entwicklung skizziert. Die Partner werden den Gewerbe-Pulsschlag von nun an jährlich erstellen und veröffentlichen. „Unser Ziel ist es, den Menschen zu erklären, wie sich Berlin entwickelt und welche Faktoren zu den derzeitigen Entwicklungen führen. Im Sinne der Transparenz wollen wir diese Entwicklung zudem mit der Entwicklung der GSG Berlin abgleichen und so auch unserer besonderen Verantwortung als Vermieter gerecht werden“, fasst Blecke zusammen.
Foto: ©Marc-Steffen Unger 
