CO₂ und zweite Miete: Vermieter sind bei Gewerbeimmobilien intrinsisch motiviert

Je länger die wirtschaftlich unsichere Phase andauert, desto seltener scheint über Energieeffizienz und Nachhaltigkeit von Immobilien gesprochen zu werden. Stattdessen rücken ökonomisch unmittelbar relevante Themen in den Vordergrund. Andererseits ist klar: Nachhaltigkeit und die ökonomischen Auswirkungen auf Unternehmen sind untrennbar miteinander verbunden. Gerade bei Gewerbeimmobilien.

Foto: © GSG Berlin GmbH | Urheber: Amadé Hölzinger

Wie viele Gewerbeimmobilien reißen die Klimaziele des Pariser Abkommens?

Im Logistiksegment beispielsweise liegen die Nebenkosten – getrieben unter anderem durch die Energiekosten – hierzulande vielerorts höher (!) als die sogenannte erste Miete. Jede zweite Immobilie liegt über dem sogenannten CRREM-Pfad (Carbon Risk Real Estate Monitor). Der Pfad zeigt auf, welche maximalen Emissionswerte eine Immobilie zu welchem Zeitpunkt einhalten sollte, um den Klimazielen des Pariser Abkommens zu entsprechen. Im Bürosegment ist es nicht ganz so dramatisch, aber vielerorts ebenfalls kritisch. Rund 25 Prozent der Immobilien liegen oberhalb des CRREM-Pfads. Weitere gewerbliche Nutzungen, die sich auch in unseren Gewerbehöfen finden, etwa Light Industrial, dürften sich häufig zwischen Büro und Logistik bewegen.

Wie stark steigt der CO₂-Preis?

Neben den aktuell bereits hohen Nebenkosten drohen künftig weitere Steigerungen, unter anderem durch den CO₂-Preis, der auf die immobilienbezogenen Energiekosten aufgeschlagen wird. Die künftige Höhe dieses Aufschlags sollte ursprünglich frei am Markt bestimmt werden. Prognosen deuten auf mehr als eine Preisverdopplung bis 2030 hin (auf rund 120 Euro je Tonne), bis 2045 nahezu auf eine Verfünffachung (auf rund 250 Euro je Tonne) – wobei es sich keineswegs um die pessimistischsten Prognosen handelt. Möglicherweise führt die Energiepolitik hierzulande noch eine Deckelung ein, um einen Marktschock durch freie Preisbildung zu verhindern. Sicher ist das allerdings nicht.

Wie wirkt der CO₂-Preis auf die Gewerbemieten?

Fest steht sowohl bei frei steigenden als auch bei gedeckelten Preisen: Immobilien, die energetisch nicht effizient sind, werden durch die Aufschläge überproportional teuer und damit zu einer ökonomischen Belastung für die mietenden Unternehmen, sofern diese die zusätzlichen Kosten weitgehend tragen müssen. Vermieter dürften intrinsisch motiviert sein, die CO₂-Belastung ihrer Immobilien niedrig zu halten, da die entsprechenden Mieter ansonsten auf einer niedrigeren ersten Miete bestehen dürften. Sollte der Vermieter die CO₂-Kosten selbst tragen, greift diese intrinsische Motivation ohnehin. 

Eine gesetzliche Regelung zur Kostenaufteilung zwischen Vermietern und Mietern war ursprünglich bis 2025 vorgesehen, ist bislang jedoch ausgeblieben. Gegenwärtig tragen beide Parteien bei Gewerbeimmobilien jeweils die Hälfte der CO₂-Kosten.

Was macht die GSG Berlin, um die die CO₂-Kosten für ihre Gewerbemieter zu senken?

Als bedeutendster Vermieter von Büro- und Gewerbeflächen der Hauptstadt hat die GSG Berlin schon frühzeitig auf Photovoltaik für eine CO₂-arme Energiegewinnung gesetzt. Schon vor 15 Jahren haben wir begonnen, unsere Dächer entsprechend auszustatten. Mittlerweile umfasst die Photovoltaik-Gesamtfläche auf den Dächern von 26 Gewerbehöfen in Charlottenburg, Kreuzberg, Lichtenberg, Marienfelde, Marzahn, Pankow, Tempelhof und Wedding insgesamt rund 40.000 Quadratmeter. 

Jüngst kam im Büroneubau FRAMEZ am Kreuzberger Bergmannkiez erstmals eine Immobilie hinzu, die nicht nur auf dem Dach, sondern auch an der Fassade mit Photovoltaik ausgestattet ist. Lange galten wir damit als der größte Eigentümer privater Photovoltaikanlagen der Hauptstadt. 

Zusätzlich zur Photovoltaikstrategie erproben wir unter anderem Großwärmepumpen, Pelletkesselanlagen sowie Pufferspeicher für einen intelligenten Energiebezug, der sich an den jeweils aktuellen Energiepreisen der unterschiedlichen Energieträger orientieren kann. Das System hat sich im Pilotbetrieb mehr als bewährt und soll auf mehrere Höfe ausgerollt werden.