Beschäftigung und Flächenbedarf entkoppeln sich zunehmend. Vermietungsmarkt zeigt 2026 erste Belebung
- Zahl der Bürobeschäftigten seit 2020 um neun Prozent gestiegen
- Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr 2026 über Fünfjahresdurchschnitt
- 73 Prozent der Abschlüsse entfallen inzwischen auf City und Cityrand
- Digitale Unternehmen stehen für ein Viertel des Berliner Büroflächenumsatzes
- KI beeinflusst den Flächenbedarf der meisten GSG-Mieter kurzfristig nur begrenzt
In Berlin arbeiten heute deutlich mehr Menschen in Bürojobs als noch vor fünf Jahren. Gleichzeitig stehen immer mehr Büroflächen leer. Zwischen 2020 und 2025 stieg die Zahl der Bürobeschäftigten um rund 76.000 beziehungsweise neun Prozent auf 886.100. Die Leerstandsquote erhöhte sich im selben Zeitraum von 1,8 auf 8,6 Prozent und dürfte 2026 auf 9,3 Prozent steigen. Das zeigt der achte Berliner Gewerbe-Pulsschlag, den die GSG Berlin gemeinsam mit bulwiengesa vorgelegt hat.
Die gegenläufige Entwicklung zeigt, dass Beschäftigungswachstum nicht mehr automatisch zusätzlichen Flächenbedarf auslöst. Hybride Arbeitsmodelle, höhere Flächeneffizienz und veränderte Unternehmensstrukturen spielen dabei ebenso eine Rolle wie steigende Anforderungen an Lage und Qualität. Die Beschäftigungsbasis bleibt dennoch robust: Bis 2028 erwartet bulwiengesa einen weiteren Anstieg der Bürobeschäftigten auf rund 928.000.
„Die Nachfrage nach Büroflächen verschwindet nicht, aber sie verändert sich“, sagt Sebastian Blecke, operativer Geschäftsführer der GSG Berlin. „Unternehmen hinterfragen ihren Flächenbedarf stärker und entscheiden selektiver. Entscheidend wird deshalb immer mehr, ob Gebäude bei Lage, Qualität und Flexibilität zu den Anforderungen ihrer Nutzer passen.“
Vermietungsmarkt belebt sich
Nach dem schwachen Jahr 2025 zeigt der Berliner Büromarkt 2026 wieder mehr Bewegung. Im ersten Halbjahr wurden rund 378.000 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt und damit mehr als im Halbjahresdurchschnitt der vergangenen fünf Jahre von rund 314.000 Quadratmetern. Während im gesamten Jahr 2025 lediglich fünf Abschlüsse oberhalb von 5.000 Quadratmetern registriert wurden, waren es in den ersten sechs Monaten 2026 bereits mehr als zehn. Für das Gesamtjahr erwartet bulwiengesa einen Flächenumsatz von mehr als 600.000 Quadratmetern.
Einen wesentlichen Anteil an der Belebung haben digitale Unternehmen. Auf sie entfielen im ersten Halbjahr 2026 rund 25 Prozent des gesamten Büroflächenumsatzes. Zu den größeren Abschlüssen zählen JetBrains mit rund 20.000 Quadratmetern, Wolt und
Snowflake mit jeweils mehr als 8.000 Quadratmetern sowie Doctolib mit rund 8.000
Quadratmetern. Start-ups bleiben dagegen zurückhaltender: Ihr Anteil am Flächenumsatz
sank von rund zehn Prozent 2025 auf 8,5 Prozent im ersten Halbjahr 2026.
Nachfrage verlagert sich auf zentrale Lagen
Parallel verschiebt sich die Nachfrage räumlich. Zwischen 2013 und 2022 entfielen rund 61
Prozent der Abschlüsse auf City und Cityrand. Seit 2023 sind es 73 Prozent. Der Anteil der
Peripherie sank im gleichen Vergleich von 32 auf 22 Prozent.
Die zunehmende Differenzierung zeigt sich auch bei den Mieten. Die Spitzenmiete in der
Berliner City stieg im ersten Halbjahr 2026 auf rund 47 Euro je Quadratmeter und damit
trotz des höheren Leerstands auf einen neuen Höchststand. Weniger attraktive Standorte
und ältere Bestandsflächen geraten dagegen stärker unter Druck. In der Peripherie haben
die Spitzenmieten zuletzt nachgegeben.
„Die gesamtstädtische Leerstandsquote allein sagt immer weniger darüber aus, wie gut
oder schlecht der Berliner Büromarkt funktioniert“, sagt Oliver Schlink, kaufmännischer
Geschäftsführer der GSG Berlin. „Entscheidend ist, welche Flächen leer stehen. Die
Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf Immobilien, die bei Lage, Qualität und
Flexibilität mit den veränderten Anforderungen der Unternehmen Schritt halten können.“
Diese Flexibilität zeigt sich nicht nur bei Flächengröße und Ausstattung, sondern
zunehmend auch in der Vertragsgestaltung. „Eine kurze Mietlaufzeit ist nicht automatisch
ein Zeichen von Unsicherheit im Unternehmen. Sie ist oft eine bewusste unternehmerische
Entscheidung in einem unsicheren Umfeld“, sagt Nele Hänsel, Geschäftsführerin der
KASTEN-MANN Real Estate Advisors. „Selbst erfolgreiche, etablierte Firmen fragen heute
Laufzeiten von bis zu 36 Monaten an, um auf Veränderungen reagieren zu können, statt an
einer alten Flächenplanung festzuhalten.“
KI verändert kurzfristig eher die Anforderungen als den Flächenbedarf
Erstmals untersucht der Gewerbe-Pulsschlag auch den Einfluss Künstlicher Intelligenz auf
den künftigen Flächenbedarf. Von 127 befragten GSG-Mietern erwarten rund 36 Prozent in
den kommenden zwei bis drei Jahren zumindest einen gewissen Einfluss. Die Mehrheit
rechnet dagegen mit keinem oder nur geringem Einfluss.
Auch die Gründe für Veränderungen des Flächenbedarfs sprechen bislang nicht für einen
generellen Rückzug aus Büro- und Gewerbeflächen. Knapp die Hälfte der Befragten nennt
Wachstum als Ursache. Rund ein Drittel nennt Kostendruck, knapp ein Viertel
Effizienzsteigerungen. Verkleinerung und Homeoffice werden jeweils von weniger als
einem Fünftel genannt.
Damit dürfte KI den Gewerbeimmobilienmarkt zunächst weniger durch einen pauschalen
Rückgang der Nachfrage verändern als durch neue Anforderungen an Gebäude und
Flächenkonzepte. Flexibilität, unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten sowie eine
leistungsfähige technische und digitale Infrastruktur gewinnen weiter an Bedeutung.
Bildung und Forschung legen im GSG-Bestand stark zu.
Auch die Nutzerstruktur im GSG-Portfolio hat sich seit 2020 verändert. Den mit Abstand
stärksten Flächenzuwachs verzeichneten Bildungseinrichtungen und Forschung. Die von
dieser Nutzergruppe belegte Fläche stieg um rund 50.000 Quadratmeter beziehungsweise
135 Prozent auf mehr als 80.000 Quadratmeter. Auch Gesundheitswesen und Gastronomie
legten zu.
Die größten Flächenanteile im GSG-Bestand entfallen weiterhin auf Handel mit 18 Prozent,
Kommunikation, Medien und IT mit 17 Prozent sowie das Produzierende Gewerbe mit 16
Prozent.
Über den Berliner Gewerbe-Pulsschlag
Der Berliner Gewerbe-Pulsschlag wird von der GSG Berlin gemeinsam mit bulwiengesa
erstellt. Er untersucht die Entwicklung des Berliner Büro- und Gewerbeimmobilienmarkts
und verbindet Marktdaten mit Auswertungen aus dem GSG-Portfolio. In der Ausgabe 2026
liegt ein zusätzlicher Schwerpunkt auf den Auswirkungen von Künstlicher Intelligenz und
Robotik auf Arbeitswelt und Flächenbedarf.
Hier können Sie die Ausgabe herunterladen: www.gsg.de/gewerbe-pulsschlag/
