Gewerbliches Wohnen – Teil der Lösung oder Teil des Problems?

Wohnen auf Zeit in einem möblierten Mikroapartment ist längst in allen Großstädten Deutschlands möglich. Je nach Ort und Lage werden an einigen Standorten sogar mehr möblierte Wohnungen auf Zeit inseriert als konventionelle Wohnungen. Im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg beispielsweise liegt die Quote teilweise bei 70 Prozent. Vielerorts führt das zu Debatten. 

Kritisch gesehen werden dabei vor allem die im Vergleich zum regulären Mietwohnungsmarkt deutlich höheren Quadratmeterpreise. Auch wird diskutiert, ob Serviced Apartments das ohnehin schon geringe Angebot an Wohnraum mit unbefristetem Vertrag noch weiter schmälert. 

Dabei kann gewerbliches Wohnen den klassischen Wohnungsmarkt ergänzen, sofern es sich wirklich um eine Ergänzung handelt.

Wann ist gewerbliches Wohnen sinnvoll und wann nicht?

Die entscheidende Frage lautet: Werden bestehende Mietwohnungen dem klassischen Wohnungsmarkt entzogen, um der Mietpreisbremse zu entgehen, da sich im möblierten Zustand eine höhere Miete erzielen lässt? Oder entsteht neuer, ergänzender Wohnraum dort, wo klassisches Wohnen gar nicht möglich wäre? 

Besonders an Standorten mit hoher Lärmbelastung, etwa an Bahntrassen oder stark befahrenen Straßen, kann dauerhaftes Wohnen baurechtlich ausgeschlossen sein. Spoiler: Gewerbliches Wohnen unterliegt anderen Vorgaben und ermöglicht überhaupt erst die Nutzung.

Wer ist auf alternative Wohnformen angewiesen?

Wohnraum wird dringend benötigt, die Nachfrage nimmt seit Jahren zu. In Deutschland leben aktuell rund 83,6 Millionen Menschen – so viele wie noch nie. 2024 wuchs die Bevölkerung um 0,1 Prozent (121.000 Personen), hauptsächlich wegen eines Wanderungsüberschusses und des demografischen Wandels, so das Statistische Bundesamt. Besonders die Gruppe der 18- bis 39-Jährigen zieht es in die Metropolen. Sie sucht flexible, zentral gelegene und meist eher kleinere Wohnformen. Aber auch Senioren, die allein leben, fragen vermehrt kleine, barrierearme Wohnungen mit Service nach. 

Gewerbliches Wohnen kann außerdem eine Zielgruppe bedienen, die oftmals in Bewerbungsverfahren ausgeschlossen wird: Menschen mit befristetem Aufenthaltsstatus, ohne Schufa und mit kurzfristigem Wohnbedarf – etwa internationale Studierende, Fach- oder Pflegekräfte – haben kaum Zugang zum regulären Mietmarkt. 

Wenn der Mietmarkt durch Umnutzung von Gewerbeflächen ergänzt werden kann und mehr Menschen zumindest übergangsweise eine sichere Unterkunft erhalten, sollte dies schnellstmöglich umgesetzt werden.

Warum nicht einfach Büroflächen umwandeln?

Die Umnutzung leer stehender Büroflächen in klassischen Wohnraum klingt naheliegend, ist in der Praxis jedoch aufgrund regulatorischer Vorgaben sehr schwierig und durch hohe Kosten oftmals unwirtschaftlich. Technische Anforderungen wie Brandschutz, Barrierefreiheit, Schallschutz, Gebäudetiefe und eine eigenständige Erschließung jeder Wohneinheit machen die Umbauten komplex. Es müssen beispielsweise neue Stränge durch das Gebäude gezogen werden, da jede Wohneinheit über ein eigenes Bad verfügen muss. 

Hinzu kommen die langwierigen Verfahrenskosten: In reinen Gewerbegebieten sind Wohnnutzungen planungsrechtlich oft ausgeschlossen. Wenn eine nachträgliche Bebauungsplanänderung vorgenommen werden soll, kann dies erfahrungsgemäß mehrere Monate bis Jahre dauern. Bei Neuaufstellung in Berlin liegt die durchschnittliche Verfahrensdauer nachweislich jedoch sogar bei rund zehn Jahren. 

Schlupfloch dieses Dschungels an Anforderungen: gewerbliches Wohnen. Angesichts dieser Hürden stellt gewerbliches Wohnen – etwa in Form von Mikro- oder Serviced-Apartments – in vielen Fällen die realistischere und kurzfristig umsetzbarere Alternative dar. Denn: Durch die weiterhin gewerbliche Nutzung gelten weniger Vorschriften und die hohen Kosten können durch die höheren Quadratmeterpreise ausgeglichen werden. Mietpreisrecht entfällt hier nämlich ebenfalls und es muss lediglich im Rahmen des normalen Baurechts eine Nutzungsänderungsgenehmigung beantragt werden. So kann kurzfristiger und realistischer neuer Wohnraum auf Gewerbeflächen geschaffen werden, ohne dass zuvor regulär genutzter Wohnraum dafür weichen muss.

Was tut die GSG konkret?

Auch wir von der GSG Berlin arbeiten trotz unseres Kerngeschäfts als größter privater Anbieter von Büro- und Gewerbeflächen mit fast einer Million Quadratmetern in Berlin daran, ungenutzte Flächen für gewerbliches Wohnen zu erschließen. Damit möchten wir dem Problem des Wohnraummangels entgegenwirken. Denn es ist längst bewiesen: Der angespannte Wohnungsmarkt hat sich inzwischen auch zu einem Standortnachteil des Wirtschaftsstandorts Berlin entwickelt. Neu gewonnene Fachkräfte und Mitarbeiter sind schnell vom Standort Berlin enttäuscht, wenn man in der Stadt zwar arbeiten, aber nicht wohnen kann. 

Daher realisieren wir aktuell im Stadtteil Kreuzberg ein Projekt mit über 100 neuen Wohneinheiten. In einem ehemaligen Büroaltbau sollen möglichst viele möblierte Serviced-Apartments im Commercial-Living-Format entstehen.

Wie viel Potenzial steckt denn nun in Mikroapartments?

Mikroapartments und gewerbliches Wohnen bieten Potenzial. Die Auslastung liegt gemäß Bulwiengesa bei rund 95 Prozent, in hochwertigen Objekten sogar bei 99 Prozent. Angesichts des Mangels an klassischem Wohnraum können solche Angebote gezielt dort entlasten, wo herkömmliche Lösungen fehlen – etwa für mobile Berufstätige in urbanen Lagen. 

Hierbei gilt, zwischen Verdrängung und Ergänzung klar zu unterscheiden. Pauschale Ablehnung hilft nicht weiter. Differenzierung schon.