COO Thomas Ostermann im Interview

Thomas Ostermann ist seit Anfang Februar 2023 COO der GSG Berlin. Der Diplom-Architekt und zertifizierte Real Estate Investment Analyst (CREA) war zuvor in leitenden Funktionen bei der Cells Group sowie bei der Polis Immobilien AG tätig. Im Interview wirft er einen Blick zurück und gibt einen Ausblick auf die kommenden Monate.

Herr Ostermann, wie sind Sie auf die GSG Berlin aufmerksam geworden und was macht das Arbeiten bei dem Unternehmen besonders? 

Schon als junger Architekt war ich fasziniert von den historischen Gewerbehöfen mit ihren Klinkerfassaden, die vielerorts das Stadtbild der Hauptstadt prägen. Wessen Herz für Architektur schlägt, der kommt in Berlin um die Immobilien der GSG mit ihrer Industriegeschichte gar nicht herum. 

Anders als bei anderen Branchenteilnehmern, die eher wie „Durchlauferhitzer“ agieren, geht es hier um die langfristige Bewirtschaftung eines einmaligen und nicht reproduzierbaren Gebäudebestands. Diese faszinierenden Gewerbeimmobilien mit Blick auf die Anforderungen der Zukunft zu gestalten – was kann es Besseres geben für einen Architekten? 

Wie sind Sie die erste Zeit nach Ihrem Wechsel zu Anfang des Jahres angegangen?

Natürlich geht es in den ersten Wochen und Monaten zunächst einmal darum zuzuhören, sich einen ersten Eindruck zu verschaffen und sozusagen die Teile für ein „Informationspuzzle“ zu sammeln und zusammenzusetzen. Wie ist der aktuelle Kurs? Wie setzt sich das Team zusammen? Wer hat welche Aufgaben? Irgendwann ergibt sich ein klares Bild und dann geht es natürlich darum, den Kurs aktiv zu gestalten. Vor allem vor dem Hintergrund, dass angesichts von Inflation, steigenden Zinsen und Energiekrise – um nur einige Herausforderungen zu nennen – die Situation der Immobilienwirtschaft aktuell einer stürmischen See gleicht.

Was hat die Bestandsaufnahme ergeben?

Nachdem das Puzzle zusammengesetzt war, hatte ich einen ganz guten internen Blick auf uns als GSG Berlin. Die Mitarbeitenden haben die Zeiten niedriger Zinsen sehr gut genutzt und sind zu Recht stolz darauf, was sie in den vergangenen Jahren geleistet haben. 

Der Leerstand ist gering und die Mieten sind – auch aufgrund der regelmäßigen Investitionen in den Gebäudebestand – kontinuierlich gestiegen. Aber Mietsteigerungen sind an sich kein Wert. Entscheidend ist die Qualität der Flächen, auch und vor allem mit Blick auf Klimaschutz und Energiewende. Und ein so großer und zum Teil denkmalgeschützter Bestand wie unserer ist im Prinzip nie fertig. Wir können und dürfen uns in einem sich rapide verändernden Umfeld nicht ausruhen. 

Auch wenn wir einer der größten Anbieter von Büro-, Gewerbe- und Lagerflächen in Berlin sind, sind wir nicht allein am Markt. Was passiert um uns herum? Wer sind unsere Wettbewerber? Und wie schneiden wir im Vergleich ab? Um diese und viele weitere Fragen ging es darüber hinaus als Grundlage für den künftigen Kurs.

Welche Änderungen gab es bereits in diesem Jahr?

Wir haben intern einige Strukturen geändert und Bereiche wie Leasing und Asset Management zusammengelegt, was zu Effizienzgewinnen geführt hat. Als Bestandshalter und Projektentwickler ist es auch entscheidend, auf die Liegenschaften und ihr Potenzial zu schauen. Wofür stehen die jeweiligen Gewerbehöfe? Welche Qualitäten haben sie und wo lässt sich noch mehr Qualität herauskitzeln? Wo ist eine Nachverdichtung sinnvoll und wie priorisieren wir die gut gefüllte Projekt-Pipeline? 

Auch hier haben wir noch Potenzial gesehen, wobei schon viele gute Ideen und Pläne in den Schubladen liegen oder sogar bereits umgesetzt werden. Einige Immobilien, beispielsweise die Gebauer Höfe, haben wir durch ein Re-Branding thematisch anders positioniert. Der neue Name Gebauer Wateryards unterstreicht den Quartiersgedanken mit einigen Neubauten und betont darüber hinaus die Lage direkt am Wasser.

Welchen Kurs verfolgt die GSG Berlin künftig?

Unsere einzigartigen Gewerbehöfe atmen förmlich die Geschichte. Das kann man nicht kaufen, geschweige denn neu bauen. Das hebt uns vom Wettbewerb ab. Dennoch ändern sich die Wünsche der Mieter und damit die Anforderungen an Gewerbeimmobilien. Meiner Meinung nach ergibt es Sinn, in einigen unserer Höfe Cluster zu bilden. Also Mieter aus einer Branche – wie Automotive, Biotech oder IT – räumlich zusammen zu ziehen und dadurch Synergien zu schaffen. Den Raum dafür haben wir, wenn wir klug und vorausschauend planen.  

Darüber hinaus arbeiten wir mit und an unseren Immobilien. Wie lassen sich die Höfe zu lebenswerten Quartieren weiterentwickeln? Mit neuen Gastronomie-Konzepten, Zugang zum Wasser oder auch Grünflächen statt mit Pflaster versiegelten Flächen. Die Gebauer Wateryards, aber auch die Schellack-Höfe bieten hier viel Gestaltungsspielraum – um nur zwei Beispiele zu nennen. Einiges lässt sich relativ schnell realisieren, andere Ideen brauchen Zeit. Entscheidend ist, das Mietererlebnis zu verbessern und Erlebnisräume für die Menschen zu schaffen. Die Ideen und Konzepte sind da, jetzt geht es um die Umsetzung. Der Kurs ist bestimmt und die Mannschaft motiviert. Ich freue mich auf die kommenden Monate – auch wenn die Brise am Berliner Gewerbeimmobilienmarkt etwas steifer weht als früher.

Foto: Marc-Steffen Unger