Berlin, 25. August 2020.

2. Gewerbe-Pulsschlag der GSG Berlin in Zusammenarbeit mit bulwiengesa und Savills sieht den dynamischen Anstieg der Büromieten vorerst gestoppt

  • Neuer Berlin-Rekord: 1,07 Mio. m² MFG Vermietungsleistung inkl. Eigennutzer in 2019
  • Trotz Corona entstehen von 2020 bis 2022 in Berlin 32.000 neue Büroarbeitsplätze
  • Büromarkt der Hauptstadt wird mit 1,6 % Leerstand nahezu vollvermietet bleiben
  • GSG Berlin wirkt auch weiterhin preisdämpfend auf dem Gewerbeimmobilienmarkt

Zur Fortschreibung des 2019 erstmals vorgestellten Gewerbe-Pulsschlags hat die Gewerbesiedlungs-Gesellschaft (GSG Berlin) erneut die Mietdaten ihrer fast 50 Gewerbehöfe gesammelt und mit den Zahlen aus der ganzen Hauptstadt verglichen. Gemeinsam mit den Immobilienmarktanalysten von bulwiengesa und Savills wurden zudem die Daten zum gewerblichen Neubau und zu besonderen Leuchtturm-Projekten, zur Nachfrage und zur Mieterstruktur der Gewerbeflächen in Berlin zusammengetragen.

„Die Vorstellung des Gewerbe-Pulsschlags im vergangenen Jahr hat bewiesen: Wir reden nicht nur von Transparenz, wir leben sie. Mit dem diesjährigen Report liefern wir erneut aktuelle Zahlen und Einblicke in den Büroflächenmarkt und geben erste Auskünfte über die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie. Dabei zeigt sich, dass die Situation branchenspezifisch ganz unterschiedliche Auswirkungen hat. Die Geschäftsbereiche Informations- und Kommunikationsdienstleistungen sowie Forschung und Entwicklung sind deutlich weniger betroffen als etwa das Gastgewerbe“, fasst Sebastian Blecke, Operativer Geschäftsführer (COO) der GSG Berlin, zusammen.

Inhaltlich lassen sich die Ergebnisse der Studie in zwei Hälften teilen: Den überaus dynamischen Berliner Büroflächenmarkt des Jahres 2019, in dem ein Nachfrageüberhang für steigende Preise und einer Leerstandsquote von minimalen 1,3 % sorgte, und eine Rezession ab dem 2. Quartal 2020. Diese durch die COVID-19-Pandemie ausgelöste wirtschaftliche Entwicklung wird sich dämpfend auf den weiteren Anstieg der Bürobeschäftigten in Berlin auswirken. Doch unterm Strich erwarten die Studienautoren immer noch ein Wachstum von 32.000 Bürobeschäftigten in den kommenden drei Jahren. In Kombination mit den hohen Büroflächenfertigstellungen (555.700 m² Mietfläche-Gewerbe (MFG) in 2020 und 627.600 m² MFG in 2021) wird sich die Spitzenmiete der Prognose zufolge bei rund 39 Euro je m² einpendeln, während die Durchschnittsmiete von 30 Euro je m² auf 27,10 Euro je m² im Jahr 2022 leicht nachgibt.

Die Studienautoren prognostizieren deutliche Effekte am Immobilienmarkt frühestens im Herbst 2020. Bereits jetzt sind aber Tendenzen erkennbar, etwa signifikante Veränderungen bei der Nachfrage von Digitals und Start-ups. Die Flächennachfrage in diesem Segment hat sich von 36 % des Büroflächenumsatzes binnen Jahresfrist auf 18 % im ersten Halbjahr 2020 halbiert. Zudem macht die Wirtschaftsstruktur der Hauptstadt diese besonders für die Folgen der COVID-19-Krise anfällig. Denn die betroffenen Branchen wie Dienstleistung und Einzelhandel sind in Berlin deutlich überrepräsentiert.

Andererseits sind die zukunftsweisenden Branchen mittlerweile stark in der deutschen Hauptstadt vertreten. Dazu zählen der Wirtschaftszweig der freiberuflichen, wissenschaftlichen und technischen Dienstleistungen und der sonstigen wirtschaftlichen Dienstleistungen, etwa Unternehmens-, Rechts- und Steuerberatung, sowie Unternehmen der Informations- und Kommunikationsbranche. „Insgesamt verspricht die heutige, auf (moderne) Dienstleistungen ausgerichtete Berliner Wirtschaftsstruktur mehr Wachstum als die alte“, heißt es dazu in der Studie.

Auch bei der zweiten Auflage des Gewerbe-Pulsschlags wird deutlich, dass Berlin aufgrund der diversifizierten Unternehmensstruktur nicht als einheitlicher Markt zu betrachten ist, sondern über verschiedene Teilmärkte verfügt, deren Entwicklungen sich aufgrund des Branchenmix´ auch unterschiedlich gestalten. In Friedrichshain-Kreuzberg sorgen beispielsweise die Kreativunternehmen für eine starke Nachfrage. Entsprechend erhöhten sich die Neuvertragsmieten der GSG Berlin zwischen 2019 und 2020 in diesem Bezirk um 24 %, in Tempelhof-Schöneberg sogar um 100 %. Im gleichen Zeitraum stagnierten die Neuvertragsmieten dagegen in Neukölln, während für Mitte ein moderates Plus von 11 % in den Büchern steht.

Der Vergleich der Miethöhen hat zudem erneut ergeben, dass die GSG-Mieten im Durchschnitt deutlich unter den marktüblichen Preisen liegen. So sind etwa in Lichtenberg Marktmieten bei Neuvermietung von durchschnittlich 13,00 Euro je m² üblich, während die GSG-Miete bei 6,70 Euro je m² liegt. „Anhand der nun erhobenen Mietzahlen wird deutlich erkennbar, dass unsere Durchschnittsmieten bei Neuvermietung teils stark unterhalb des allgemeinen Marktniveaus liegen. Damit wollen wir zu einer Stabilisierung der Miethöhen beitragen. Mit dem in unseren Gewerbehöfen vorhandenen Branchenmix bilden wir zudem eine für Berlin typische Mischung aus kleinen und mittelständischen Betrieben ab“, erklärt der Kaufmännische Geschäftsführer (CFO) der GSG Berlin, Oliver Schlink, im Detail.

Insgesamt sehen die Autoren des Gewerbe-Pulsschlags die GSG Berlin gut für die Zukunft gerüstet, da ihre Gewerbehöfe und -parks über verschiedene Flächentypen verfügen und in urbane Strukturen eingebettet sind. Die hohe Flächenflexibilität sorgt zudem für einen breiten Mietermix mit entsprechender Resilienz.

Über den Gewerbe-Pulsschlag

Für den Gewerbe-Pulsschlag haben die Experten der GSG Berlin, bulwiengesa und Savills den Berliner Gewerbeflächenmarkt analysiert und mit dem Bestand der GSG Berlin verglichen, der rund 1 Mio. m² Mietfläche in fast 50 Objekten umfasst. Herausgekommen ist ein umfassender, aktueller und bezirksgenauer Atlas, der den Gewerbepuls misst und die weitere Entwicklung skizziert. Die Partner schreiben den Gewerbe-Pulsschlag jährlich fort. „Unser Ziel ist es, den Menschen zu erklären, wie sich Berlin entwickelt und welche Faktoren zu den derzeitigen Entwicklungen führen. Das ist besonders in der aktuellen Rezession von großer Bedeutung, schließlich sind die Wirtschaftsbranchen und die verschiedene Teilmärkte Berlins ganz unterschiedlich von der Situation betroffen. Im Sinne der Transparenz wollen wir die Marktentwicklung zudem mit der Entwicklung der GSG Berlin abgleichen und so auch unserer besonderen Verantwortung als einer der größten Vermieter Berlins gerecht werden“, fasst Blecke zusammen.

Der vollständige 2. Berliner Gewerbe-Pulsschlag steht für Sie auf der Homepage der Gewerbesiedlungs-Gesellschaft unter www.gsg.de zum Download bereit. Aktuelle Fotos können Sie am 25.08. ab 14:00 Uhr unter folgendem Link herunterladen: http://ms-unger.de/galerie/gsg_presse  Passwort: gsg2020